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帮忙打字赚钱龙湖长租执念:很多企业没见水就停 我们会一直挖

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原标题:龙湖的长期租金坚持(Long Rent Persistence):许多企业挖了一个坑,停了下来,没有看到水。我们将一直挖到有水为止。

龙湖冠寓上海顾村公园店(孙婉秋 摄)

占地20,000多平方米,共有504间套房,楼顶有一条精心设计的400米高层跑道,这是上海宝山古村公园附近龙湖旗舰关羽项目,刚刚开业。

自2017年7月关羽在上海开设第一家店铺以来,已经走过了两年多的发展历程。冠宇在上海收购了30个项目,开设了23家店铺,规模超过1万家。除金山外,所有城区均已实现项目布局。关羽在上海的深耕不仅拓宽了空间,增加了数量,还于今年1月完成了“核桃”、“松果”、“豆豆”三大系列产品线在上海的全面登陆。

在某种程度上,上海可以被视为龙湖皇冠住宅的缩影。通过这些项目的布局和产品的更新,我们可以看到龙湖在长期租赁公寓的轨道上的规模扩张、前进的阵痛和稳固的进步。

"我们将一直挖到河边。"

自2016年正式成立为集团四大“主渠道”业务之一以来,冠宇一直在龙湖的希望下拓展其领域。然而,在两三年后,行业经历了风口的爆发、赛马圈地、规模的收缩和集体衰落,赛道因拥堵而变得寂静无声。无论是占据优势的“国家队”还是誓言在三年内建设100万英镑的行业领袖,步伐都在放缓,或者他决心退出。龙湖已经成为少数几个坚持跑步的人之一。

喜欢创新的龙湖也是第一家在这条轨道上提出“轻、中、重资产”分割方法的公司。目前,冠宇结合了光(纯品牌的输出和管理及运营)、中(资产租赁管理10年以上、股权合作等。),以及重型(高品质物业的收集、合并和收购,以及开发管理)。总体而言,轻型资产几乎可以忽略不计,30%是重型资产,70%是中型资产。

尚待探索的模式、长期资本回报和高额前期投资都让市场对龙湖顽固的“勇往直前”感到困惑。

关羽成立三周年之际,龙湖关羽总经理张志聪在接受《国际金融新闻》记者采访时直言不讳地表示:“短短几年,这个行业经历了许多负面声音,从“百花齐放”到“拆仓”、“租借”和“出走”。每个人似乎对这个行业都非常失望。”

他停顿了一下,说道:“但我们真的希望通过龙湖观雨的努力,我们能给这个行业带来一些积极的能量。”因此,龙湖仍然把长期租赁公寓作为其主要的水路业务。关羽的扩张步伐不会停止。我们不会像一些公司一样,不看水就停止挖坑。我们会挖到水来。"

50,000是阈值

在不断扩张的背后,一方面,目前国内租赁住房供应量处于较低水平,具有广阔的商业前景和相对的社会价值。另一方面,龙湖对该行业的研究让他们相信,规模将是未来赛道成功的关键。

“我们已经做了调查和研究。50,000、100,000和200,000是长期租赁公寓业务需要跨越的门槛。”张志聪进一步解释说,“没有50,000英镑几乎不可能盈利。在50,000个房间以下,每个项目仍然可以通过“手拉手、肩并肩”来运作。如果达到50,000个房间,将会分布数百个项目,形成一个非常大的管理半径。没有强大的管理模式和信息系统,很难找到突破口。此外,约10万英镑是利润的转折点,当达到20万英镑时,利润将达到相对较好的水平。”

未能达到利润转折点被张志聪描述为未能达到火箭的“逃逸速度”。这家公司将面临两种死亡方式——快速死亡和现金流支持不足。缓慢死亡,一些具体项目的现金流可以维持,但考虑到公司层面的各种成本,这是一个长期的损失。

因此,在他看来,该行业尚未进入稳定期,无论是分散还是集中,届时都会有公司无法支撑,“洗牌才刚刚开始”。但他承认,“我们不想成为唯一的一个,但我们希望更多的人参与进来,实现多元化供应。”

试玩网赚龙湖中报解读:长租公寓“坚定前行”且赚钱可

“如果我们走得更远,龙湖(长期租赁公寓业务)有望完全领先。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明肖表示。

8月26日,龙湖集团(00960.HK)在香港举行了2019年中期业绩会议。中期业绩显示,2019年上半年,龙湖集团实现合同销售额1056.2亿元,同比增长8.8%。营业额385.7亿元,同比增长42.2%。其中,房地产投资业务收入25.8亿元(不含税租收入),同比增长39.2%。值得注意的是,近三年来,龙湖集团的房地产投资构成发生了变化,主要由三部分组成,即商场、冠宇等收入。其中,冠宇自2017年被指定为集团主要渠道业务以来,其收入逐年稳步增长。具体来说,2019年上半年,龙湖集团实现收入4.3亿元。2018年,龙湖的收入为4.25亿元。2017年,龙湖冠宇的收入只有3800万元。

在执行情况报告中,长期租赁公寓的收入很少作出贡献,而且稳步增长和向前推进。在长期租赁公寓领域,这是非常困难的,因为长期租赁公寓正遭受着重组的痛苦。能够做普通人做不到的事情也是公司经营能力的最好证明。

“不要听树叶穿过森林的声音。为什么不唱着歌慢慢走呢?寒冷的春风吹葡萄酒,唤醒你。天气有点冷。山顶倾斜着迎接你。”会议开始时,龙湖集团在雨中表达苏轼的感受,表达了面对外部环境变化时的宁静心态。这也适用于长期公寓业务的发展。当外面的世界摇摇欲坠时,我坚定地站着。正如邵肖明在演出大会上所说,“对龙湖来说,我们非常坚定,关羽仍然是我们的战略业务。”

接近

对于龙湖的长期公寓租赁业务,邵肖明在绩效会议上的评价是:“现在在这个领域,可以说龙湖已经基本达到了巅峰。”克里发布的2019年上半年中国长期租赁公寓排名表显示,龙湖冠宇在长期租赁公寓行业的扩张规模和开放规模均位居第二,仅次于万科浦宇。

邵肖明表示,截至2019年6月,龙湖冠宇已开业6万多间客房,上半年累计租金收入4.3亿元,整体运营非常健康。"如果我们走得更远,龙湖有望完全领先."

长期租赁公寓是当前住宅企业未来布局的必然选择。克里指出,从行业角度来看,作为长期租赁公寓领域的主力军,中国50家最大的大型住宅企业中,近一半在经过数年的沉淀后,已经规划出了长期租赁公寓。

住房公司愿意在长期租赁公寓中发挥自己的作用,这离不开优惠政策的支持。早在2015年,国务院就颁布了《关于加快发展生活服务和促进消费结构升级的指导意见》,其中提到“积极发展满足广大人民群众消费需求的短租公寓、长期租赁公寓等子行业”。从那以后,诸如“同时出租和购买”和“住房不投机”等政策的顶层设计不断给长期出租公寓带来好处。

长期租赁公寓已成为一个热门投资领域,而对租赁公寓的巨大需求也是一个重要支撑。根据壳牌租赁房屋公司(Shell Reign Housing)发布的报告,2018年,在中国13.9亿人口中,租赁人口接近2亿。龙湖集团以需求为导向,利用优惠政策,于2016年开始涉足长期公寓领域,并建立了“冠宇”品牌。根据龙湖集团2016年年报,作为其新业务之一,满足年轻客户租赁和生活服务质量的皇冠屋(Crown House)已先后登陆北京、上海、成都、重庆等地,并将逐渐成为公司品牌的重要组成部分。

2017年3月,龙湖集团正式成立四大水路服务:住宅开发、商业运营、长期租赁公寓和物业服务。龙湖关羽作为主要的水路服务之一,已经开始落地。2017年3月12日,龙湖关羽首次登陆成都。成都津南天街店和时代天街店相继开业。四天后,关羽进入重庆,重庆源店的到来意味着龙湖关羽开启了全国布局。2017年9月,关羽成功进入北京,首次进入一线城市。10月,关羽先后登陆深圳、上海和广州,实现了四个一线城市的全面覆盖。

据同策研究所统计,截至2019年4月,关羽已经分布在华北、华东、华南、西南和华中地区,包括北京、上海、杭州、武汉和深圳,以及一些一、二线重点城市。

坚定前进

龙湖是一家在战略确定后肯定会前进的公司,但作为一个新兴行业,长期租赁公寓不是一块容易啃的骨头。

邵肖明在表演会上表示,长期租赁公寓仍然是龙湖的主要水路业务。但是到今年,这个行业已经发生了一些变化。长期租房实际上是一项繁重的经营和繁重的营销工作,需要一支非常高的团队。同时,它的市场形势非常大,目标受众也非常广泛。未来增长的潜力应该相对较大,但也很难做好。

同策资产管理分析指出,在涉及长期租赁公寓的10家开发商中,万科、龙湖、徐汇、龙石、景瑞、金地、碧桂园、元阳、蛇口商户和钟君,只有龙湖、龙石和蛇口商户在2018年度报告中披露了长期租赁公寓的租金收入,分别为4.3亿元、1.3亿元和8908万元。

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2018年,高沃公寓、色彩公寓、公寓、爱心公寓、卓越租户、辛凯亚洲、丁佳公寓等长期公寓相继遭遇资金链断裂问题。今年8月初,号称全国有5万套公寓的莱加公寓(Lega Plaunity)因消费“烧钱贴钱”模式而倒塌,成为长期公寓失败的样本之一。

长期租赁公寓运营商的倒闭大多与资本链的断裂有关,但龙湖有这一优势。“因为我们决心跟随自己的步伐,龙湖的融资成本仍然相对较低,我们将继续做这项业务。”邵明笑着说道。

总体而言,龙湖集团目前的平均借款成本为4.56%。本集团良好的财务状况使冠宇具备低成本融资能力。今年7月,龙湖宣布发行2019年住房租赁专项公司债券(首次发行),发行规模为20亿元,其中5年期债券的票面利率仅为3.9%;2017年12月,龙湖集团成功批准全国首只住房租赁公开发行债券,赚钱项目,并于2018年8月全面发行,进一步拓宽融资渠道。此外,龙湖集团、新加坡政府投资公司和加拿大养老基金投资公司联合建立了长期租赁公寓投资平台,用于投资中国一线和核心二线城市的长期租赁公寓项目。

光有财政支持是不够的,因此如何经营长期公寓成为下一个难题。邵肖明认为,该领域(长期租赁公寓)未来的重点仍必须放在质量上,因为我们已经达到了这样一个行业地位,我们应该全面加强其网站选择和运营,包括整个团队、用户及其底层的台式机和信息技术系统,从而提高出租率。

从品牌建设的角度来看,据了解龙湖冠宇主要针对20-35岁的年轻白领。根据2018年关羽租户调查报告,90后是关羽租户的主要群体,其中90后+95代高达64%,00后中有3%也加入了关羽租户的行列。

为了满足多样化人群的多样化需求,冠宇还推出了核桃、松塔和道格三大系列产品线,分别切入各自的细分市场,为海外精英群体、青年社区和企业客户群体打造不同硬件和服务比例的产品。

从运营模式来看,龙湖冠宇同时采用“轻、中、重”三种资产模式,即10年内租赁项目、10年以上租赁项目和自持或优质的物业收购项目。其中,中小型资产项目到期后将实现约35%的毛利率。

目前,冠宇在许多城市登陆的第一批项目是轻中型资产,如北京冠宇酒仙桥店和厦门冠宇高科技园区店。克尔瑞房地产(Kelerrui Real Estate)的研究分析指出,作为冠宇早期布局的主要模式,轻、中型资产模式主要基于纯品牌和运营的产出和管理,项目的收购速度比其他模式快。在决策方面,集团给予冠宇充分授权,使其能够在一周内对项目进行判断,从征地到开业的时间保持在130天左右。通过中小资产的运营,冠宇可以在短时间内加快布局,开拓市场,获得市场份额,从而扩大冠宇的规模和品牌影响力。

邵肖明表示,随着天津越来越多的皇冠公寓TOD项目在后期逐步开放运营,皇冠公寓的生态资源将越来越丰富,更好地为年轻租户服务。

从关羽的收入,我们可以看到它的市场接受度。根据年报数据,2018年累计年收入为4.2亿元,而2019年6月的6个月累计收入为4.3亿元。

“长期出租公寓业务应该是中长期的盈利业务。预计关羽明年将持平或略有盈利,并在第二年开始赚钱。”邵肖明说:

龙湖集团上市10周年临近之际,龙湖集团董事长吴雅军表示:“没有故事就是好故事。”龙湖未来十年的计划是什么?“核心是走中国的城市发展道路。城市化和再城市化是增长的机遇。此外,消费升级是一个机会,服务升级也是一个机会。未来十年,龙湖将专注于这三个机遇和战略。”吴雅军说道。

显然,长期租赁公寓市场潜力巨大。

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